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切記,不要亂買商鋪!

信息來源:石家莊7網 更新時間:2019-07-04 11:29 編輯作者:趙雅晴

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商鋪的火熱

“一鋪養三代”,是過去幾十年來中國老百姓廣為人知的投資理念,很多人認為,商鋪租金高,只要投資一間商鋪,就能躺著數錢。

有些地方,甚至還把商鋪作為男方家庭的婚姻門檻和保障,為此商鋪價格一度在民間被炒得火熱。尤其是三四線小城市,對商鋪投資極為迷戀。

前段時間,我去內蒙古呼和浩特出差,被邀請到一家朋友開發的樓盤參觀,開發的是寫字樓、公寓和商鋪的商業綜合體。說實話位置一般,開發商為了商鋪能多賣錢,戶型被改得拐彎抹角,開間和進深大都不符合規矩。

最重要的是,商業并沒有做合理的規劃,較為混亂。一個社區應該有超市、理發店、藥店、洗衣店等等業態,但這個地方卻緊挨著開了十多家小飯店,旁邊還跟著五金,賣瓷磚賣馬桶的。

但讓人驚訝的是,商鋪一經開盤,就被搶售一空。朋友低聲講,買家基本都是周邊縣城的「有錢人」,人傻錢多,有的甚至3、4套的買。

如果按照投資回報率講,目前這個地段的一套上下80平米的商鋪,售價140萬,租金是每個月5000元,需要花費23年才能收回成本(不考慮通脹),是劣質的投資品無疑了。但更多的人是不會算賬的,或者聽了開發商講的故事,繼續做著發財夢。

那么商鋪究竟該不該投資,怎樣投資?下面幫大家分析一下商鋪投資的這些事,以下分享給大家。

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值不值得

這個時間點大概可以劃分在5年前,2014年前后。從那時候開始,相對住宅,商鋪投資價值遭遇了滑鐵盧,「一鋪養三代」180度大轉彎變成了「三代供一鋪」。為何?

首先是,互聯網的崛起。就拿上文我去呼和浩特看朋友樓盤的例子,我當時用手機打開美團,距離設置為附近,明顯看到在這個社區的公寓里已經開了形形色色的店鋪,例如美甲美容、足療、小酒吧、桌游棋牌等等,數量之多遠勝于樓下底商。

這些網店開在公寓里,要遠比底商的租金便宜,而且還私密、安靜,相對于一些小型業態更有市場。這些網店極大得分流了底商的生意,造成商鋪的租金承壓,自然租金回報率也就下來了。

很明顯,10年前投資商鋪可以說是賺得破滿盆滿,每年能收到租金大約8%左右,12年差不多就拿回本金了。但這幾年的數據一路下滑,大部分商鋪的回報率在2%-5%,超過6%都算高了。資金放進去一套就是20多年。

其次是高昂的交易費用。二手商鋪交易稅費的計算極其復雜,一般來講,交易一次差不多就得付整體房價的20%~30%左右作為稅費,可以吞噬掉大部分商鋪增值帶來的收益。而且很多城市的商鋪貸款限制很嚴格,并非是剛需產品,市場行情不好商品房照樣能賣得出去,但是商鋪生意不好,就完全砸在手里了。

交易稅費高、杠桿率低,注定商鋪的流通性差,所以開發商在賣給你商鋪的時候,都要提前透支至少三年的升值空間。意思是,這個商鋪現在單價是6萬,三年之后能賣到8萬,那么現在對你的售價差不多就是8萬。而且好的地段的商鋪開發商一定會留在手里,撿漏的機會少之又少。

事實證明,這幾年民眾已經用腳投票得出了這個結論。前幾天《瞭望》專欄記者還做過一檔深度調查,發現中國目前二三線商業地產的庫存量驚人。

2019年1~4月份,商業營業用房(商鋪)銷售面積同比又下降了8.8%。4月末,商品房待售面積5.1億平方米,比3月末減少266萬平方米,但商業營業用房待售面積反而增加30萬平方米。

有些三四線的商鋪開始大面積淪為倉庫。

所以綜上所述,在投資角度講,商鋪對于住宅沒有多大的競爭力。而且商鋪和公寓一樣,現在和未來都不可能有政策紅利。

唯一的趨勢是,當下大基調下「房住不炒」控制住了住宅價格,給了商鋪空間,而且很多互聯網企業開始重返實體,例如天貓、京東等開始做實營店鋪,可能帶來線下的體驗式紅利,但也是微乎其微的。

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技術活

話說到這份上,一定有人開始質疑了,“凡事不能絕對,現在高回報的商鋪也是有的。”例如前幾天研習社里一社員說,“住宅已經沒有名額了,家里就是想投資商鋪自營,而且我有朋友能把回報率做到10%,有什么方法?”

當然這種正面的例子在我身邊也不少,因為商鋪投資也是我日常研究的一個類目,只能說當下或者未來,投資商鋪的難度非常之高。

如果把房地產投資做一個分級,那么買住宅是初中生,買公寓是高中生,買寫字樓是本科生,買商鋪就是研究生,買商鋪非專家大神其他人免提,它屬于專業級別的投資標的物。

下面我把這些年投資商鋪的經驗分享一下。

首先,商鋪投資,主要包含了兩個部分,一是物業的增值,二是租金的收益。看中物業增值的是投機,看中長期租金收益的是投資。

在上文中,我已經論述過當下的市場環境靠商鋪物業增值已經不合適了,所以物業增值應當是附加值,租金的收益才是首要考量。

哪怕有一天物業本身增值幅度極小或已不再增值,但租金收益也足夠一個家庭的日常開銷,這才是一個好商鋪。

歸根結底,租金收益還要看供需本身,核心指標就是這個店鋪的「到店人流量」,而不是地段人流量和片區人流量。例如馬路旁的商鋪,你要看車是否能停到你家門,而不是看門口路上的車流量有多大。

再例如很多人被新建開發商忽悠,買了大商場旁邊的商鋪,說是人流量特別大。但你想,人家商場里應有盡有,為何還要在外面消費呢?最后很多購房者,簽了合同后才知道被坑,從此踏上了維權路。

其次是大型商場里的產權式商鋪,就是那種在開盤之前告訴你,只要你簽了合同,剩下的不用管,會由專業公司代運營,到時候等著分紅就行的,這種形式的商鋪是大坑。

千萬不要因為一兩個大牌的入駐宣傳或者高回報的誘惑就著急入場,現在大多數開發商為了銷售,搞的營銷形式天花亂墜,很多都是不切實際的承諾。到時候不管是合同取消或者是三五年過去開發商停止補貼導致大牌撤場都是很有可能的。

而且你要記得,和開發商合作,你永遠落不到好處,精明自在人心。

那么什么樣的商鋪是優質資產呢?下面做一個排序。

1.高入住,高、中低端社區的底商

2.寫字樓樓下的底商

3.新辟商業街臨街鋪

其中緊傍一個大型高端社區,社區人群的購買力強,消費頻次自然不在話下,而這也決定了該社區商鋪的租金上限,還會決定未來的升值潛力。

在這種地方無論是開母嬰店、寵物店、還是餐飲、藥店都是非常好的選擇。這種優質地段的店鋪,如果購買時機恰當,很多在15年就可以收回成本。

其次是寫字樓樓下的底商,寫字樓是一個人口高密度的載體,小白領的購買力自然不會差,最主要他們的時間緊迫,消費頻次和集中度較高,尤其是快餐店和超市,都會得到出人意料的收入。而這都是商鋪租金收益率最真實的反饋。

新辟商業街的臨街鋪也很重要,但是你要賭這條商業街未來是否能發展起來,要參考周邊到底有多少社區,商業街的配套有沒有品牌餐飲店和電影院,這都是吸引人流量的重要商業體。這里可以用到我之前講到過的熱力圖法,通過百度地圖熱力圖,去查看周邊的人流量。

(百度地圖-圖層-熱力圖,顏色越深人流量越大)

當然好的店鋪不僅要關注物業類型、地段,還要看它的自身結構。例如空間可以自由分割,門面最好寬一些,門前不要有臺階,不要有隔離欄或者其他遮擋物,門前要有步行道,能停車等等。

總之不好的店鋪千萬種,好的店鋪只有一種。

在你決定投資商鋪之前,一定要多去研究那些生意火爆的商鋪,分析他們的優點。

最后你會發現,商鋪投資無異于一次小型創業,不僅需要技術還得需要足夠多的運氣。

一般人不要嘗試,如果要嘗試,就把這些細節研究透了。未來無論是住宅還是公寓、商鋪,投資是一件技術活,這是好事,卻又不是好事。

主編|偉娜 來源| 子木聊房

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